آپارتمان نشینی هم قانون دارد

کسب و کار استفاده می کنند. بعضی از خانم ها خیاط خانه باز کرده اند، بعضی ها آرایشگاه راه انداخته اند، بعضی ها مثل مغازه داران در خانه خود خرید و فروش لباس و اجناس انجام می دهند. ما مانده ایم با این همسایگان خودسر و خاطی  و هم با همسایگان دیگر که ملک خود را اجاره داده اند و ساکنین، مالک نیستند و مستاجرند و در پرداخت ها گاهی با مالک خود به مشکل بر می خورند، چه می کنند؟ این بی قانونی های خیلی وقت ها باعث خرابی بعضی بخش های مشاع ساختمان و سهل انگاری در نگهداری از کل ساختمان می شود.

مثلا ما چه کنیم با بعضی ساکنین که در یک آپارتمان کوچک، سگ و گربه و حیوانات دیگر نگهداری می کنند که این مسئله بخصوص در رفت و آمدهای شان با آسانسور باعث اذیت و آزار ساکنین دیگر می شود که یا از این حیوانات می ترسند یا بخاطر رعایت مسائل بهداشتی و شرعی از برخورد با آنان ابا دارند.

خانم و آقای فرهادی یکی از میلیون ها خانواده آپارتمان نشین شهر ما هستند. با دو پسر چهار ساله  و شش ساله که با قرض و وام و هزار دردسر یک واحد 70 متری خریده اند. آقای فرهادی کارمند است و مردی منضبط که سعی می کند به تعهداتش سر موعد عمل کند. مجتمع مسکونی آنها شامل 25 واحد است که از هر قشر و طبقه و فرهنگی در آن ساکن هستند و هرروز هم سر یکی از مسائل مشترک بحث و دعوا دارند.

آقای فرهادی که جزو هیئت مدیره ساختمان است، اوضاع و احوال مجتمع مسکونی را به میدان جنگ تشبیه می کند و می گوید:

هرروز باید در راهرو و آسانسور و یا در جلسه سر عدم پرداخت هزینه شارژ ساختمان، که زیاد هم نیست، بحث کنیم و یا عدم پرداخت سهم مصرفی کنتور مشترک  یا به شکایت همسایه ای علیه همسایه دیگر رسیدگی کنیم و بالاخره یک جوری آنها را با هم آشتی بدهیم. که همیشه هم موفق نمی شویم. هرروز بچه ها هنگام بازی در محوطه پارکینگ با هم دعوا می کنند و درنتیجه مادرها هم اختلاف شان می شود. بالاخره مشکلات ما در این ساختمان یکی دوتا نیست، مشکلاتی مثل:

عدم رعایت حق یکدیگر در پارک اتومبیل

عدم رعایت  صرفه جویی در مصرف آب

شستن ماشین در پارکینگ

عدم رعایت بهداشت هنگام بردن زباله و کثیف کردن بخش های عمومی ساختمان

سروصدای شب و نصفه شب همسایه ها

سروصدای رفت و آمد بی ضابطه میهمانان و ایجاد مزاحمت برای دیگران

نگهداری حیوانات مختلف درآپارتمان

حضور و رفت و آمد افراد  بدون رعایت موازین اخلاقی  و با پوشش نامناسب برای زنها و مرد ها

و هزار جور مشکل دیگر

معمنولا در هیئت مدیره هر تصمیمی که گرفته می شود در جعبه اعلانات به همه ابلاغ می شود ولی عملا نادیده گرفته می شود و اهمیتی برای بعضی از ساکنین ندارد و نهایتا حق آنهایی که رعایت می کنند، ضایع می شود. در واقع همسایگانی که قوانین و مصوبات را رعایت نمی کنند، قائل به پذیرش حق و قانون نیستند، تا جایی که بعضی از همسایگان شریف ما واحد مسکونی خودشان را به عنوان محل کسب و کار استفاده می کنند. بعضی از خانم ها خیاط خانه باز کرده اند، بعضی ها آرایشگاه راه انداخته اند، بعضی ها مثل مغازه داران در خانه خود خرید و فروش لباس و اجناس انجام می دهند. ما مانده ایم با این همسایگان خودسر و خاطی  و هم با همسایگان دیگر که ملک خود را اجاره داده اند و ساکنین، مالک نیستند و مستاجرند و در پرداخت ها گاهی با مالک خود به مشکل بر می خورند، چه می کنند؟ این بی قانونی های خیلی وقت ها باعث خرابی بعضی بخش های مشاع ساختمان و سهل انگاری در نگهداری از کل ساختمان می شود.

مثلا ما چه کنیم با بعضی ساکنین که در یک آپارتمان کوچک، سگ و گربه و حیوانات دیگر نگهداری می کنند که این مسئله بخصوص در رفت و آمدهای شان با آسانسور باعث اذیت و آزار ساکنین دیگر می شود که یا از این حیوانات می ترسند یا بخاطر رعایت مسائل بهداشتی و شرعی از برخورد با آنان ابا دارند.

من می خواستم بدانم واقعا راه حلی قانونی برای حل این مشکلات هست؟

من خودم تا امروز سعی کردم حتی الامکان همسایگان را راضی کنم که قبل از مراجعه به مراجع قانونی خودشان مشکلات شان را حل کنند و اختلافات و سوء تفاهم ها را با ریش سفیدی و گذشت کنار بگذارند. منتها الان می بینم در بعضی موارد خودم هم  بیشتر از این نمی توانم بی تفاوت باشم در مقابل بی اعتنایی بعضی از همسایگان به حقوق بقیه. ضمن این که دیگر بیشتر از این هم نمی توانم جلوی همسایگان شاکی را بگیرم. دوست داشتم با همسایگان مان واقعاً دوست بودیم و هم سایه بودیم  و در کنار هم با صمیمیت و صفا زندگی می کردیم. ولی به نظرم ما هنوز تا یاد بگیریم در یک مجتمع مسکونی باهم دوست و صمیمی باشیم و به حقوق همسایگی همدیگر هم احترام بگذاریم، خیلی فاصله داریم.

پاسخ دکتر فرزانه اژدری:

یکی از ضروریات زندگی امروز، نه تنها در کشور ما بلکه در بسیاری از کشورها ایجاد یک سبک زندگی جدید در سکونت است؛ سبکی که به دلیل ترک خانه های مستقل و به قول معروف چهاردیواری اختیاری و کوچ کردن به ساختمان های بلند پیدا شده است، یعنی زندگی کردن در یک “مجتمع مسکونی” که فقط بخش کوچکی از آن، آپارتمان محل زندگی یک خانواده می باشد. اگر در خانه های مستقل قدیمی، همسایه ها کنار هم و در عرض هم زندگی می کردند و مناسبات دوستانه تر بود، در این سبک سکونت که اصطلاحا به آن آپارتمان نشینی می گوییم،  همسایه ها در طول زندگی می کنند، یکی بالا و یکی پایین و این اولین و کمترین مشکلش این است که سر و صدا و دویدن در داخل محدوده خانه باعث مزاحمت برای همسایه های پایین تر از خود می شود.

برای پاسخ آقای فرهادی، بهتر است به بعضی مسائل آپارتمان و قواعد این نوع زندگی که کلا برای ایشان و خیلی های دیگر راهگشاست، بپردازیم:

قبل از هرچیز لازم است هریک از ساکنین در مجتمع از بخش های اختصاصی و عمومی در ساختمان  مسکونی اطلاع دقیق داشته باشند.

بخش های یک مجتمع به دو قسمت تقسیم می شود:

الف. قسمت های اختصاصی در مجتمع ها، شامل قسمت هایی که برای هر واحد مستقلاً در سند مالکیت قید شده یا در صورت عدم قید در سند، عرفاً به عنوان بخش اختصاصی واحد محسوب می شود. مثل خود آپارتمان،  پارکینگ ، انباری و…

ب. قسمت های مشاع یا عمومی ساختمان. بخش هایی است که در فضای عمومی مجتمع قرار دارد ولی مالکیت و حق استفاده از آنها به هیچ یک از واحدها اختصاص ندارد، حتی اگر بخشی باشد که واحدهای دیگر از دسترسی به آن محرومند مانند حیاط خلوت، بالکن و یا تراس که راه دسترسی به آن از یک واحد است، راه پله، آسانسور، موتورخانه، حیاط، پاگرد پله ها، پشت بام و… همگی جزو مشاعات ساختمان است و هزینه نگهداری و تعمیرات و غیره آنها به عهده همه مالکین و ساکنین است و ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق انتفاع این محل ها توسط یک یا چند واحد، قانوناً جرم بوده و پیگرد قانونی جهت رفع مزاحمت و ممانعت دارد.

اما قوانینی که در مورد آپارتمان نشینی وجود دارد:

1. مطابق قانون تملک آپارتمان، چناچه هریک از مالکین از پرداخت هزینه های مشترک مانند آب، گاز، تعمیرات مشترک و سایر هزینه ها که به اصطلاح هزینه شارژ نامیده می شود، سرباز زنند، مدیریت ساختمان به نمایندگی از سایر مالکین می تواند علیه ایشان درخواست صدور اجرائیه نموده و یا با مراجعه به شورای حل اختلاف طرح دعاوی نماید. علاوه بر آن، مدیریت ساختمان که نماینده همه مالکین است می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی از همسایگان یا همسایه خاطی مطالبه بدهی های مربوطه را بنماید. اگر کار به مراجع قانونی کشیده شود، دادگاه می تواند تا دوبرابر مبلغ هزینه مشترک، فرد خاطی را جریمه کند.
2. پارکینگ هر واحد در صورت ثبت در سند مالکیت بخشی از همان واحد و متعلق به صاحب واحد می باشد. به همین دلیل در صورت اختلاف در مورد پارکینگ و تجاوز همسایگان به جای پارک مقرر دیگر همسایگان و عدم رعایت حق انتفاع دیگران، این عمل جرم ممانعت از حق و مزاحمت محسوب می شود و منتفع می تواندعلیه متجاوز دادخواست رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت بدهد. برای این منظور لازم نیست شاکی از محل پارکینگ فیلم و عکس تهیه کند و از آن در دادگاه استفاده نماید. بلکه کافی است با پلیس 110 تماس گرفته و صورتجلسه تهیه شده توسط پلیس را پیوست شکایت نموده و احقاق حق کند.
3. نحوه محاسبه و تقسیم هزینه آب، برق و گاز و هزینه های مصرفی در کل، ترتیب خاصی دارد که قانون در ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، همسایگان و مالکین ساختمان را موظف به پرداخت هزینه های دائمی و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری از قسمت های مشاع مصرف می شود، کرده است. طبق ماده 3 همین قانون سهم هریک از مالکان توسط مدیریت ساختمان معین می گردد. هزینه گاز در یک آپارتمان بر حسب متراژ ساختمان و سهم آب نسبت به تعداد نفراتی که در یک واحد زندگی می کنند، محاسبه می شود. برق نیز به نسبت معین شده توسط مدیریت تقسیم می شود. البته معمولاً کنتور برق هر واحد مستقل است. پرداخت این هزینه ها بر عهده ساکنین واحدهاست که ممکن است مالک باشند یا مستاجر.
4. با استناد به ماده 10 قانون مالک و مسناجر سال 61، هزینه های جاری ساختمان به عهده مستاجر و هزینه های کلی تعمیرات یا هزینه های عمده مثلا تعمیر کابینت های آشپزخانه، حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور، ایجاد فضاهایی در واحد و… به عهده مالک است که بنا به توافق بین مالک و مستاجر می تواند صورت بگیرد.
5. بنابراین تردد بیش از حد در ساختمان و استفاده از واحد آپارتمان مسکونی به عنوان محل کسب و کاری که دائر کردن آن در واحد مسکونی جرم محسوب می شود و از طریق سازمان اماکن و شهرداری منع شده است، پیگرد قانونی دارد.
6. ایجاد مزاحمت و سروصدا و بلند کردن صدای موسیقی یا ترددهای مزاحمت آفرین و مخل آسایش بقیه همسایگان عنوان جرم مزاحمت داشته و آن هم پیگرد قانونی دارد.
7. هیئت مدیره هر ساختمان می تواند برای تقسیم هزینه ها و دریافت سهم هر آپارتمان توافقاتی با هم داشته باشند و براساس آن عمل کنند.
8. نگهداری حیواناتی مانند سگ و گرداندن آنها در معابر یا فضاهای عمومی آپارتمان ها یکی از معضلات سالهای اخیر است. اگر سروصدای این حیوانات یا حضور آنان در محل زندگی باعث ایجاد مشکل و ناراحتی ساکنین شود، همسایگان می توانند با استناد به قانون رفع مزاحمت آنها را از نگهداری این حیوانات منع کنند. این مزاحمت و ایجاد ترس از هر نوع که باشد، مصداق بزه سلب آسایش عمومی و موضوع ماده 618 قانون مجازات اسلامی است.
9. حضور و تردد افراد با لباس نامناسب در مشاعات ساختمان طبق ماده 638 قانون مجازات اسلامی، که اینگونه ظاهرشدن در انظار عمومی و معابر را تظاهر به عمل حرام و جرم می داند، به حبس از 10 روز تا دو ماه یا تا 74 ضربه شلاق محکوم است و اگر عمل ناشایستی که نفس آن عمل دارای کیفر نیست ولی عفت عمومی را جریحه دار می کند باشد، به همان میزان محکومیت دارد.

برای اثبات این عمل خلاف عفت عمومی نیازی به فیلمبرداری نیست. اگر همسایگان که شاهد بودند، برای تحقق بزه شهادت بدهند، کافی است.

/انتهای متن/