اجازه دارم معامله را بر هم بزنم؟

اگر معامله ای انجام دهیم و بعدا به هر دلیل بخواهیم آن را برهم بزنیم،‌ آیا قانونا اجازه این کار را داریم؟ آیا ضرر و زیان ناشی از بر هم خوردن معامله را باید جبران کنیم؟ در چه نوع معاملاتی می شود این کار را کرد؟ بحث “خیارات قانونی” را مشاور حقوقی به دخت برای پاسخ ببه همه این سوال ها مطرح کرده است.

0

در قانون مدنی ما، حقی برای طرفین معامله در نظر گرفته شده است که از منبع فقه اسلامی به دست می آید و آن “خیارات” است به معنای اختیار داشتن یا همان حق فسخ معامله و آن حقی است که طرفین معامله یا یکی از آنها به تنهایی می تواند قرارداد معامله را برهم بزند. البته این اختیار مربوط به عقدهای  لازم است.

عقد لازم عقدیست که با رضایت طرفین منعقد می شود و با رضایت طرفین هم می تواند فسخ  یا برهم زده شود مثل عقد نکاح . در مقابل عقد جائز عقدیست که با نظر یک طرف می تواند منعقد شود و با نظر یک طرف هم می تواند بهم بخورد مثل هبه یا همان بخشش مال که توسط فرد هبه کننده صورت می گیرد و رضایت طرف مقابل شرط نیست.


فسخ یکطرفه

همانطور که گفته شد عقد لازم، عقدیست که برای برهم زدن آن، رضایت دوطرف لازم است ولی وقتی یکی از انواع خیارات برای هردوطرف یا یک طرف معامله ایجاد شود، می تواند این عقد یک طرفه باطل شود.

مثلا عقد نکاح، عقدی لازم است که فقط از راه طلاق می توان آن را باطل کرد ولی اگر یکی از طرفین عقد، تدلیس کرده باشد ( یعنی عیب و نقصی را پوشانده باشد یا شرطی را که قید شده یا عرفا باید در طرفین عقد وجود می داشت ، نداشته باشد) اینجا زوج یا زوجه می تواند یکطرفه از خیار تدلیس استفاده کند و فسخ نکاح را بخواهد. مثلا ممکن است قبل از عقد ابراز کرده باشند که داماد تا بحال ازدواج نکرده ولی بعدا مشخص شود که ازدواج کرده و فرزند هم دارد؛ زن در اینجا می تواند عقد را فسخ کند.  در خرید و فروش هم خیارات مطرح است. مثلا فرشی را می فروشند که قرار است فرش کاشان با گل ابریشمی باشد. ولی  وقتی مشتری آن را به خانه می برد، می بیند که گل ابریشمی ندارد و یا فرش کرمان است. یعنی فرش شرطی را که در معامله گذاشته بودند، ندارد. در اینجا خریدار می تواند از خیار شرط استفاده کند و معامله را فسخ نماید، جنس را پس بدهد و پول معامله را دریافت کند.


حق ضرر و زیان

گاهی در قراردادها برای اینکه طرفین معامله از فسخ متضرر نشوند، مبلغی را بابت فسخ برای طرفی که احتمال ضرر و زیان برایش وجود دارد، در نظر می گیرند.

مثال:

 آقا ابراهیم به سختی توانسته مبلغ کمی برای ودیعه مسکن تهیه و خانه ای کوچک را به مدت یک سال رهن و اجاره کند. در قرارداد اجاره هم از آنجا که فکر نمی کردند که مشکلی پیش بیاید، شرط فسخ را آوردند و مقرر شد که اگر مالک یا مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نامه مایل به تخلیه مورد اجاره باشد،  از دو ماه قبل به طرف مقابل اطلاع دهد در غیر این صورت مبلغ یک میلیون به طرف مقابل پرداخت نماید.

ابراهیم قبل از بردن وسایل زندگی به این خانه با مشاهده عدم امکانات حفاظتی خانه، از صاحبخانه درخواست می کند که برای در و پنجره حفاظ تهیه نماید. صاحبخانه قبول نمی کند و ابراهیم به دلیل عدم امنیت برای همسر و فرزندش خواستار فسخ قرارداد اجاره شد و صاحبخانه مبلغ فوق را از ودیعه خانه کم کرده و بقیه را برمی گرداند و اجاره نامه را فسخ می نماید. اینجا ضرری متوجه ابراهیم شد، چرا که یک میلیون تومان را که با سختی تهیه کرده بود،‌از دست داد.


حکم انشائی و اعلانی

کلا طرفین معامله و یا هریک به تنهایی اختیار دارند که در زمان قرارداد حق فسخ معامله را گذاشته و یا اینکه همه خیارات را از خود ساقط و معامله را قطعی نمایند و در صورت بروز مشکل بعدی و اختلاف طرفین معامله، درخواست ابطال معامله را با دلایل و مستندات قانونی از دادگاه بخواهند.

 اگرحق فسخ در معامله درنظر گرفته نشود ، در موقع درخواست فسخ از دادگاه و اعلام فسخ از طرف دادگاه ، حکم انشائی خواهد بود. ولی اگر حق فسخ در قرارداد معامله درنظر گرفته شود، حکم فسخ دادگاه اعلانی می شود.

انواع خیارات

خیارات انواع مختلفی دارد. که در اینجا فقط به  چند نوع آن که مبتلا به زندگی روزمره است و در خرید و فروش بیشتر کاربرد دارد،‌می پردازیم.

  1. خیار مجلس. یعنی اینکه طرفین معامله قبل از خروج از مجلس بیع و تا زمانی که از یکدیگر جدا نشده اند حق فسخ معامله را دارند. در واقع پس دادن مبیع(کالا یا جنس) و دریافت ثمن ( قیمت) است در همان مغازه که جنسی می خرد. اگر پشیمان شد و مطابق میلش نبود خریدار می تواند معامله را برهم بزند یعنی از خیار مجلس استفاده نماید و فروشنده نمی تواند قبول نکند.
  2. خیار شرط. که طرفین قرارداد یا معامله به استناد ماده ۳۹۹ قانون مدنی، می توانند شرط نمایند که در مدت معینی برای طرفین معامله یا شخص ثالث و یا یکی از آنها اختیار فسخ معامله در نظر گرفته شود. مثلا شرط می گذارند که با توافق طرفین پس از سه روز اگر عیبی در مورد معامله بود ،می تواند معامله را بر هم بزند. مدت در خیار شرط باید معلوم باشد والا عقد و شرط هردو باطل است.
  3. خیار تدلیس. تدلیس یعنی انجام کاری که موجب فریب طرف معامله شود، مثل روشن کردن چراغ های رنگی روی اجناس و پوشاندن عیب آنها و یا پنهان کردن عیوب کالای مورد معامله و یا بیان نکردن خصوصیات و صفاتی که طرف معامله یا قراردارد، طبیعتاً فکر می کند در مورد معامله وجود دارد ولی ندارد. بنابراین خریدار و یا طرف عقد یا قرارداد حق برهم زدن معامله را دارد. بطور خلاصه یعنی نوعی از خیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد.
  4. خیار عیب. یعنی بعد از خرید یک عیبی در ظاهر مورد معامله دیده شده باشد که از چشم خریدار هنگام معامله پنهان مانده بوده است.
  5. خیار غُبن. اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده باشد. این خیار برای جبران ضرر بزرگی است که مثلا خریدار یا فروشنده در معامله دیده اند.


قابل انتقال است

خیارات جزو حقوق مالی است و مانند تمام حقوق مالی دیگر قابل انتقال به غیر و ارث خواهد بود. یعنی انتقال خیارات ممکن است مالی یا قهری (که با فوت صاحب خیار به ورثه می رسد) باشد.

در مبایعه نامه ها (قولنامه هایی که در دفتر املاک نوشته و سند عادی محسوب می شود)، بندی وجود دارد که در آن طرفین از خود همه خیارات را ساقط می کنند به این معنا که خریدار همه جور حق فسخ را حتی خیار غبن فاحش را از خود سلب می کند. دراینجا بعد از معامله خریدار به هیچ وجه حق فسخ معامله را ندارد. بنابراین خریدار راه فسخ را بر خود بسته و امکان برهم زدن یک جانبه ی آن از بین می رود. این، اسقاط (به معنای از اعتبار انداختن حقی اعم از مالی یا غیر مالی) همه ی خیارات یا بعضی از آنها می تواند ضمن عقد در مبایعه نامه قید شود و یا بعد از عقد شرط شود.

/انتهای متن/

 

مطالب مرتبط مطالب مرتبط با این نویسنده